Info
Huseftersynsordningens formål
Huseftersynsordningen har eksisteret siden 1. januar 1996. Ordningen er frivillig, men anvendes i langt de fleste handler med enfamiliehuse.
Huseftersynsordningens hovedformål er at beskytte køber og sælger mod problemer med fysiske mangler og skjulte skader ved fast ejendom i forbindelse med køb og salg.
Huseftersynsordningen indebærer, at køber som udgangspunkt ikke over for sælger kan påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, når køber inden købsaftalens indgåelse fra sælger har modtaget en tilstandsrapport om bygningernes fysiske tilstand, en elinstallationsrapport om bygningernes elinstallationer og et tilbud om ejerskifteforsikring, hvor sælger tilbyder at betale køber halvdelen af forsikringspræmien.
Anvendes huseftersynsordningen frigøres sælger således for sit almindelige sælgeransvar samtidig med, at ejerskifteforsikringen vil beskytte køber mod de eventuelle skjulte fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
Tilstandsrapporten udarbejdes på baggrund af en bygningsgennemgang, der altid foretages af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Sikkerhedsstyrelsen.
Bygningsgennemgangen har til formål at vise i hvilket omfang, bygningernes fysiske tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder.
Elinstallationsrapporten skal udarbejdes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed på baggrund af en gennemgang af bygningernes elinstallationer og har til formål, at vise i hvilket omfang bygningernes elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige i henhold til offentligretlige forskrifter.
Tilbuddet om en ejerskifteforsikring udarbejdes af et forsikringsselskab på baggrund af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Ejerskifteforsikringen giver således mulighed for at opnå dækning for skader, der er ukendte for køber på købstidspunktet. Dækningens omfang vil fremgå af tilbuddet og forsikringsbetingelserne.
Uanset at der er tegnet en ejerskifteforsikring, så vil sælger dog stadig være ansvarlig for:
- forhold uden for bygningerne (f.eks. kloakanlæg, nedgravede olietanke og
forurenet jord) - forhold, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter (medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentlige forskrifter)
- forhold, som sælger bevidst eller groft uagtsomt har afgivet ukorrekte oplysninger om i forbindelse med huseftersynet eller handlen.
- forhold, som sælger har stillet en særskilt garanti for.
Huseftersynsordningens aktører og regelgrundlag
Tegner køber ikke en ejerskifteforsikring vil sælger stadig være ansvarlig for forhold, der er opstået efter udarbejdelse af tilstands- og elinstallationsrapporten og frem til overtagelsen.
Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten kan få betydning for den pris, sælger kan opnå for ejendommen, da prisen bl.a. kan afhænge af de resultater, som den beskikkede bygningssagkyndige og den autoriserede elinstallatørvirksomhed er kommet frem til og de bemærkninger, der på baggrund heraf gives i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
Med en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport i hånden får køberen et hjælpemiddel til at vurdere ejendommens kvalitet og reelle værdi og samtidig med et overblik over i hvilke omfang husets tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Køber bliver herudover bekendt med, om der er forhold i ejendommen, som ikke umiddelbart kan bedømmes af den beskikkede bygningssagkyndige og den autoriserede elinstallatørvirksomhed, fordi en visuel besigtigelse ikke er mulig.
Institutioner i huseftersynsordningen
Sikkerhedsstyrelsen, der er en styrelse under Erhvervsministeriet, forvalter huseftersynsordningen. Huseftersynsordningen består af to dele – bygningseftersynet med tilhørende tilstandsrapport og el-eftersynet med tilhørende el-eftersynsrapport.
Sikkerhedsstyrelsen har ansvaret for administration af huseftersynsordningen for så vidt angår beskikkede bygningssagkyndige til udarbejdelse af tilstandsrapporter og autorisation af elinstallatører, til udarbejdelse af el-eftersyn
Sikkerhedsstyrelsen har herunder bl.a. beslutningskompetence vedrørende beskikkelse og genbeskikkelse samt fratagelse af beskikkelse for
bygningssagkyndige og el. installatører.
Energimærkning af bygninger
Det er lovpligtigt at energimærke bygninger. Formålet er at synliggøre energiforbruget og de muligheder, der er for at spare energi i bygningen.
Når en bygning skal energimærkes, skal bygningen gennemgås af en energikonsulent. Konsulenten vurderer bygningens energitilstand, og indplacerer den på en skala fra A til G. Energimærkningen indeholder desuden en beskrivelse af mulighederne for at spare på energien.
Energimærket
Energimærkningen synliggør bygningers energiforbrug og er en form for varedeklaration. Energimærkningsrapporten giver desuden overblik over de energimæssige forbedringer, det kan betale sig at gennemføre. Boliger, offentlige bygninger og bygninger til handel og service er omfattet af reglerne om energimærkning. Det er et krav, at en bygning energimærkes, når den sælges eller udlejes.
Energimærket viser bygningens placering på energimærkeskalaen fra A til G, hvor A er den bedste placering.
Siden ordningen blev etableret i 1998 er nye bygningsklaser og lavenergihuse opstået. Derfor har energimærkningsskalaen fået tre nye A’er: A2010, A2015 og A2020.
Mærkerne refererer til energikravene i bygningensreglementet.
Det vil sige, at et hus, der er mærket med A2015, lever op til de krav, der i Bygningsreglement 2015. De nye A’er ses primært i forbindelse med nybyggeri.
Energimærkningen af bygninger til salg eller udleje skal annonceres med den skalaværdi, der fremgår af energimærkningsrapporten.
Faktisk og beregnet forbrug
Energimærket er baseret på et beregnet forbrug, som er en indikator for bygningens energimæssige kvalitet. Energimærkning udføres af en energikonsulent, som måler bygningen op og undersøger kvaliteten af isolering, vinduer og døre, varmeinstallation m.v. På det grundlag beregnes bygningens energiforbrug under standardbetingelser for vejr, familiestørrelse, driftstider, forbrugsvaner m.v.
Faktisk forbrug afhænger af beboerne
Varmeforbruget i en bygning er afhængigt af adfærd og en række konkrete forhold. Nogle mennesker sparer på varmen, mens andre fyrer for åbne vinduer eller har huset fuldt af teenagere, som bruger store mængder varmt vand. Derfor vil det faktiske forbrug altid være afhængigt af bygningens brugere.
Energimærket er derfor baseret på et standardiseret, beregnet forbrug, som fortæller noget om bygningens kvalitet – og ikke måden den bruges på.
Energikonsulenten
Energikonsulenten udarbejder energimærkning af bygninger, f.eks. i forbindelse med boligsalg.
Energikonsulenten udarbejder energimærke og energimærkningsrapport på baggrund af gennemgang af alle bygningsmæssige forhold og installationer, som har betydning for energiforbruget.
I rapporten fremgår beregninger af bygningens energiforbrug og forslag til forbedringer af bygningens energiforhold.
Energikonsulenterne har gennemgået et uddannelsesforløb og bestå den tilhørende eksamen for at kunne udføre energimærkninger.
Derudover skal virksomheden certificeres og registreres hos Energistyrelsen.
Boligejerens ansvar
Energistyrelsen kan give et påbud for at bringe lovstridige forhold i orden. Hvis kravet om energimærkning ikke er blevet overholdt, skal bygningsejeren inden for en angiven frist indgå en aftale med en energimærkningskonsulent om udarbejdelse af energimærkning. Bygningsejeren skal efterfølgende indsende dokumentation for udført energimærkning.
Der kan tildeles bøder i følgende tilfælde:
- Hvis udlejer undlader at udlevere energimærkning til lejer.
- Hvis ejere, sælgere, overdragere, ejerforeninger, boligfællesskaber m.v. undlader at efterkomme forpligtelser til at udarbejde og udlevere energimærkninger i forbindelse med salg og overdragelse.
- Hvis ejer eller andre relevante parter ikke overholder kravet om synliggørelse af energimærket ved kommerciel annoncering af salg og udleje af bygninger og boligenheder samt om opslag af energimærker.
- Ved manglende efterlevelse af et påbud.
Klager over tilstandsrapporten
Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige behandler klager over tilstandsrapporter og behandler desuden disciplinærsager mod beskikkede bygningssagkyndige, bl.a. på baggrund af den løbende kvalitetskontrol (teknisk revision) af de beskikkede bygningssagkyndiges arbejde.
Nævnets sekretariat er placeret i Nævnenes Hus i Viborg, som også er en styrelse under Erhvervsministeriet.
Information om nævnet findes på www.husklage.dk
Klager over elinstallationsrapporten
Sikkerhedsstyrelsen behandler ikke klager over elinstallationsrapporter. Hvis du vil klage over en elinstallationsrapport, skal du i stedet sende klagen til Ankenævnet for Tekniske installationer. Det gør du ved at udfylde et officielt klageskema på Ankenævnets hjemmeside www.el-vvs-anke.dk
Klager over energimærkningen
Energistyrelsen afgør klager over faglige og kvalitetsmæssige forhold vedrørende energimærkninger og andre ydelser udført af certificerede energimærkningsfirmaer. Klager over energimærkninger udført af certificerede energimærkningsfirmaer skal i første omgang indleveres til det energimærkningsfirma, som har udarbejdet energimærkningen. Firmaet er forpligtet til at give et skriftligt svar på klagen inden for en måned efter modtagelsen. Du skal brug et særligt skema, hvis du ønsker at klage over energimærkningen.
Hvem kan klage?
En klage over en energimærkningsrapport kan indgives af ejer, ejerforening, herunder andels- og anpartshaverforening, og køber eller erhverver af en energimærket ejendom eller lejlighed. Lejere har ingen klageret.
Klag inden et år.
Det er muligt at klage over energimærkningsrapporter op til 1 år efter indberetningen af rapporten. Hvis bygningen, efter indberetningen af energimærkningsrapporten, får ny ejer, skal klagen være modtaget i det certificerede energimærkningsfirma senest 1 år efter overtagelsesdagen. Dog senest 6 år fra energimærkningsrapportens datering.
Hent klageskema og vejledning her
Klager over energikonsulentens afgørelse
Det er muligt at klage til Energistyrelsen over energimærkekonsulentens afgørelse, hvis afgørelsen er utilfredsstillede. Klagen skal indgives på et særskilt skema udarbejdet af Energistyrelsen. Fristen er senest 4 uger efter modtagelse af afgørelsen. Energistyrelsens afgørelse vil kunne påklages til Energiklagenævnet.
Hent klageskema og vejledning her
Klagen skal fremsendes til emo-klagesag@ens.dk eller Energistyrelsen, Amaliegade 44, 1256 København K.